Перспективы российского рынка ипотеки в условиях мирового кризиса ликвидности

Ипотечные кредиты с каждым днем становятся недоступнее для заемщиков. Возможно ли, на Ваш взгляд, появление новых продуктов, например, лизинга жилой недвижимости для физлиц?

На мой взгляд, ипотека является единственным и самым понятным, признанным во всем мире, инструментом для приобретения недвижимости. Других инструментов на сегодняшний день нет. Исторически есть только одна альтернатива ипотеке — это сберегательные кассы. Сейчас закон о них находится в разработке, но он под большим вопросом, потому что есть ряд сложных моментов, в частности, в связи с ростом цен на недвижимость становится непонятно, какую долю государство должно инвестировать к сбережениям граждан. Поэтому пока альтернативы ипотеке нет.

В настоящее время могу ли я взять ипотеку на вторичное жилье в долларах?

Да, можете.

Предположим, когда я заключила ипотечный договор с банком, ставка по моему кредиту была 18%, а через год-два стала 12%. Могу ли я перезаключить договор?

При рефинансировании ипотечного кредита заемщик может сэкономить значительную сумму на ежемесячных платежах. Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит тогда, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. При перекредитовании в Альфа-Банке можно получить большую сумму кредита, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры — в связи с этим, я полагаю, что данная услуга будет интересна заемщикам даже в условиях кризиса ликвидности.

Как Вы считаете, до какого уровня могут вырасти ставки по ипотеке и размер минимального первоначального взноса до конца 2008 года?

Ставки, я думаю, достигнут порядка 18% в рублях.

Сколько ипотечных кредитов выдавалось в месяц еще год назад? Сколько выдавалось ипотечных кредитов в последние месяцы? Какова сейчас сумма среднего кредита? Как изменилось количество обращений за кредитами и какой процент этих обращений удовлетворяется?

Год назад мы выдавали около 200 кредитов в месяц. В последние месяцы число выдаваемых кредитов выросло до 400. Сумма среднего кредита — порядка 107 тыс. долларов США. В последние полгода наблюдалась тенденция к увеличению обращений примерно на 9%. За последние три месяца существенных изменений по количеству обращений за кредитами не было.

Положительное решение мы принимаем по 40 % обращений.

Банки повышают размер первоначального взноса по ипотеке до 20-30%. Планирует ли Альфа-Банк увеличивать размер взноса по своим программам?

Альфа-Банк планирует поднять размер первоначального взноса по ипотеке до 20%.

Как вы оцениваете перспективы рынка ипотеки в России на фоне происходящих событий на финансовом рынке?

Я думаю, что темпы роста ипотеки в России резко сократятся, раза в два точно. Количество игроков уже сократилось, в конечном итоге, я думаю, что основными игроками на рынке останутся государственные банки, банки с господдержкой и те, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, в случае если условия рефинансирования будут также понятны. И может быть несколько иностранных и крупных российских частных банков.

Реальны условия отсутствия рефинансирования физлиц в случае нехватки текущих доходов на аннуитетные выплаты по ипотеке. Ожидаете ли массовых дефолтов физлиц? Если да, то когда?

Я думаю, что доля дефолтов по ипотеке будет расти по нескольким причинам. Первое — растут портфели ипотечного кредитования. Второе — по статистике примерно через год и два месяца могут появляться первые дефолты. Это считается критической стадией. Вторая критическая стадия примерно на третий год. Сложно сказать, какое количество дефолтов считается нормальным. В принципе 5-6% дефолтов, на мой взгляд, это уже достаточно много. Уже сейчас ряд компаний и банков имеет такой процент дефолтов. В Альфа-Банке процент просрочек составляет сотые доли процента от общего объема кредитного портфеля, который составляет 600 млн долларов США, т.е. процент дефолтов крайне низкий. Учитывая, что портфель у нас достаточно молодой, дефолты сильно не ощущаются. Когда портфели становятся более зрелыми, выходят на второй-третий год, количество дефолтов может расти.

Какова ближнесрочная и среднесрочная стратегия Альфа-Банка в ипотечном кредитовании?

Задачи повышать объемы по кредитам, как это было несколько месяцев назад, перед банками не стоит. Альфа-Банк ставит перед собой задачи работать по всем розничным продуктам, но объемы по ипотеке сильно увеличены не будут, требования будут немного ужесточены, в основном, что касается первоначального взноса, требования к заемщикам и к тому, откуда эти заемщики пришли, где они работают, и требования к их доходу. Сейчас, я думаю, говорить о доле рынка не совсем уместно, потому что у банков стоят другие приоритеты, в основном это доходность.

Остановка программы ипотечного кредитования в Альфа-Банке не планируется, но сокращение динамики роста объемов кредитования может произойти.

Некоторые банки стали принимать только официально подтвержденный доход. Планирует ли Альфа-Банк сделать то же самое?

Требования будут немного ужесточены, в основном, что касается первоначального взноса, требования к заемщикам и к тому, откуда эти заемщики пришли, где они работают, и требования к их доходу.

Насколько ужесточатся условия выдачи ипотечных кредитов?

Требования будут немного ужесточены, в основном, что касается первоначального взноса, требования к заемщикам и к тому, откуда эти заемщики пришли, где они работают, и требования к их доходу.

В условиях стагнации рынка недвижимости — падения спроса и снижения цен, — каковы будут последствия для ипотечного рынка? Опасаетесь ли Вы роста невозвратов по ранее выданным кредитам? Что в этой ситуации могут сделать банки?

В случае невозвратов Альфа-Банк будет придерживаться стандартных (разработанных ранее) процедур взыскания, например, мировое соглашение, когда заемщик самостоятельно продает квартиру, гасит кредит, а остаток денежных средств оставляет себе. В случае, если мирового соглашения достигнуть не удается, то банк будет открывать судебную процедуру взыскания. Такая процедура достаточно проста, она широко применяется.

Можно ли узнать о возможностях использования ипотечных программ для жителей Челябинска? Сотрудничаете ли вы с ипотечными брокерами и каковы условия этого сотрудничества?

В Челябинске открыт операционный офис Альфа-Банка на ул. Кирова, д. 108. Вы можете обратиться туда, чтобы подробнее узнать об ипотечных программах банка.

Что касается работы с брокерами, мы строим взаимовыгодное сотрудничество, есть различные схемы взаимодействия с брокерами, все обсуждается в индивидуальном порядке и зависит от объемов, который брокер готов привлекать в банк.

Что делать людям, собравшимся в данный период покупать жилье по ипотеке? Отложить покупку? Попытаться оформить ипотеку сейчас? Или собирать деньги «в чулок»? Ваша профессиональная консультация?

В момент кризиса стоит покупать квартиру при двух условиях: первое — если у вас есть необходимость в этой квартире, и второе — если вы уверены в своем доходе и достатке. Если ваш доход позволяет платить высокие проценты, то нужно покупать. Кризис пройдет и появится возможность рефинансирования этих кредитов по более низким ставкам.

В условиях кризиса каким образом Вы посоветуете себя вести потребителям, желающим улучшить свои жилищные условия с помощью ипотеки? Подождать или приобретать жилье в ипотеку сейчас? Многие аналитики говорят о том, что в ближайшем будущем рынок ожидает корректировка цен в связи со снижением спроса.

В момент кризиса стоит покупать квартиру при двух условиях: первое — если у вас есть необходимость в этой квартире, и второе — если вы уверены в своем доходе и достатке. Если ваш доход позволяет платить высокие проценты, то нужно покупать. Кризис пройдет и появится возможность рефинансирования этих кредитов по более низким ставкам.

Будут ли падать цены на недвижимость? Если да, то насколько? Что делать в такой ситуации, когда цены на недвижимость могут снизиться, а ставки по ипотеке вырасти? Ваш совет — сейчас оформлять кредит? Или когда ценя снизятся?

Стоимость жилья, особенно в регионах, может начать немного уменьшаться. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой и если кризис не получит системного характера, т.е. если сокращения объемов кредитования не будут массовыми и если будет в общем и целом сохраняться хотя бы маленький рост, то стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.

Как вы считаете, на сколько упадут цены на недвижимость в Москве? Падение цен будет больше или меньше чем в среднем по России?

Стоимость жилья, особенно в регионах, может начать немного уменьшаться. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой, и если кризис не получит системного характера, т.е. если сокращения объемов кредитования не будут массовыми и если будет в общем и целом сохраняться хотя бы маленький рост, то стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.

Планирует ли Альфа-Банк вводить плавающую ставку по ипотеке, и если да, то для какой целевой аудитории?

На сегодняшний день мы не планируем такой продукт, но я думаю, что придется о нем задуматься в ближайшее время.

Уважаемый господин Зибарев! Когда, по Вашему мнению, можно ожидать стабилизации на ипотечном рынке и улучшения условий кредитования?

В ближайшее время уменьшения ставок не предвидится, потому что существует большая неопределенность по финансовым рынкам как за границей, так и в России. Когда эта неопределенность пройдет и будут понятны правила игры, то ставки будут постепенно уменьшаться. В любом случае, это произойдет, по моему мнению, не раньше, чем через 1,5 года.

Добрый день, Илья. В течение месяца проценты по ипотеке в регионе выросли с 13-14 до 18-21 в зависимости от банка. Большая часть банков сворачивает программы ипотечного кредитования. Когда закончится эта паника? Кто-то может хоть что-то предсказать?

В ближайшее время уменьшения ставок не предвидится, потому что существует большая неопределенность по финансовым рынкам как за границей, так и в России. Когда эта неопределенность пройдет и будут понятны правила игры, то ставки будут постепенно уменьшаться. В любом случае, это произойдет, по моему мнению, не раньше, чем через 1,5 года.

Как отреагируют на ипотечный кризис мелкие региональные банки, которые занимались выдачей жилищных кредитов?

Считаю, что на какое-то время развитие ипотечных программ региональных банков приостановится.

Альфа-Банк планирует в ближайшее время «сворачивать», приостанавливать выдачу ипотечных кредитов?

Остановка программы ипотечного кредитования в Альфа-Банке не планируется, но сокращение динамики роста объемов кредитования может произойти.

Стоит ли ожидать от российских банков и конкретно Альфа-Банка повышения ставок на уже выданные ипотечные кредиты? Есть ли юридическая возможность для банка повысить ставки в договоре, где её повышение не предусматривается?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Не планирует ли Альфа-Банк пересмотр процентной ставки по уже заключенным договорам ипотеки в связи с изменившимися условиями финансового рынка?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Будут ли пересмотрены процентные ставки для ранее выданных ипотечных кредитов?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Будут ли изменяться проценты по ранее выданным кредитам, как ипотечным, так и потребительским?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Может ли Альфа-Банк в одностороннем порядке повысить ставки по уже выданному ипотечному кредиту c фиксированными ставками с учетом кризиса в стране?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Повысятся ли процентные ставки по ипотеке для тех, кто уже расплачивается по ипотечному кредиту?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.

Полная стоимость кредита должна включать в себя все риски, которые банк может понести по любой причине. В тоже время полная стоимость кредита не должна быть завышенной. Каким образом будут отражаться риски многолетнего опыта в области банковских кризисов на полной стоимости ипотечного кредита?

Наличие опыта в области банковских кризисов безусловно влияет на оценку рисков и стоимость ипотечного кредита, поскольку при формировании процентной ставки учитываются возможные потери банка при кредитовании.

Кредитный ипотечный договор заключается единожды, и после заключения договора в него не могут быть внесены изменения. Прогнозировать ситуацию через 20 лет (до момента полной выплаты ипотечного кредита) не в убыток банку достаточно проблематично (дисконтирование денежного потока, инфляция и т.п.), хотя тренд (наклон кривой развития) развития экономики должен напрямую влиять на стоимость квадратного метра. Так ли это? И каким образом это влияние может отражаться на стоимости?

Изменения в договор могут быть внесены только по соглашению сторон. В настоящее время стоимость кв. м формировалась исключительно из спроса и предложения. Сейчас тренд развития экономики влияет на стоимость квадратного метра, но реакция эта не будет быстрой. До сих пор по официальной аналитической информации по рынку недвижимости мы наблюдаем рост цен на жилье, например, в Москве, хотя в экономике мы видим обратную ситуацию. При этом на рынке недвижимости предполагается снижение цен в ближайшее время, в среднем на 10-15%.

Будет ли увеличиваться процентная ставка по ранее выданным ипотечным кредитам? Сегодня у меня рублевый кредит со ставкой 11,7 процента. Будет ли банк требовать дополнительного залога при снижении цены на жилье?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В зависимости от условий вашего договора банк может потребовать наличия дополнительного залога при снижении цены на заложенный объект, либо потребовать частичного досрочного погашения кредита.

Будет ли ограничена выдача потребительских кредитов кредитов под залог недвижимости?

Думаю, что выдача кредитов под залог недвижимости точно будет ограничена, потому что, на наш взгляд, такого рода кредиты будут использованы заемщиком для рефинансирования каких-либо других займов. Риски по таким кредитам выше, а ответственность заемщиков ниже. Скорее всего банки будут отказываться от таких кредитов.

Будет ли расти доля дефолтов по ипотеке в ближайшие годы? Каковы целевые прогнозы Альфа-Банка по этому параметру на ближайшие год-два-три? Ожидаете ли Вы массовых дефолтов по ипотеке в России? Какая доля от заключенных договоров должна быть объявлена дефолтной, чтобы это можно было считать массовым дефолтом? Какова вероятность достижения в России этого показателя? От чего она (вероятность) может возрасти?

Я думаю, что доля дефолтов по ипотеке будет расти по нескольким причинам. Первое — растут портфели ипотечного кредитования. Второе — по статистике примерно через год и два месяца могут появляться первые дефолты. Это считается критической стадией. Вторая критическая стадия примерно на третий год. Сложно сказать, какое количество дефолтов считается нормальным. В принципе 5-6% дефолтов, на мой взгляд, это уже достаточно много. Уже сейчас ряд компаний и банков имеет такой процент дефолтов. В Альфа-Банке процент просрочек составляет сотые доли процента от общего объема кредитного портфеля, который составляет 600 млн долларов США, т.е. процент дефолтов крайне низкий. Учитывая, что портфель у нас достаточно молодой, дефолты сильно не ощущаются. Когда портфели становятся более зрелыми, выходят на второй-третий год, количество дефолтов может расти.

Как Вы считаете, может ли отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с рефинансированием повлиять на стоимость жилья?

На мой взгляд отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с финансирование может повлиять на стоимость жилья. Стоимость жилья, особенно в регионах, может начать немного уменьшаться. Хотя я не прогнозирую серьезного падения цен, потому что спрос достаточно большой и если кризис не получит системного характера, т.е. если сокращения объемов кредитования не будут массовыми и если будет в общем и целом сохраняться хотя бы маленький рост, то стоимость вторичного жилья не должна сильно падать.

Илья, Вы не называете среди банков, которые останутся на рынке ипотеки, Альфа-Банк... Означает ли это закрытие ипотечных программ Альфа-Банка? И ожидается ли сокращение сотрудников по примеру других банков?

Альфа-Банк безусловно останется на рынке. Он является крупнейшим частным банком, но он не будет играть существенную роль на рынке ипотечного кредитования. Основную роль все же будут играть государственные банки. Мы останемся на рынке, но с меньшими объемами и с меньшим размером кредитования.

Насколько рискована покупка ипотечных портфелей других банков? Не скажется ли это на клиентах (требование нового держателя закладной о дополнительном страховании)?

Покупка ипотечных портфелей других банков в принципе не является рискованной операцией, хотя качество таких кредитов традиционно считается ниже, чем кредитов, выданных самим банком.

Сейчас приобретение таких активов считается не выгодным, потому что ликвидность у банков ограничена и покупка портфелей для многих банков нецелесообразна. Банков, покупающих ипотечные портфели, сейчас крайне мало и они покупают их с большим дисконтом, что уже, соответственно, не выгодно тем, кто их продает. Это означает, что сейчас продавать такие портфели будут только банки, находящиеся в крайне тяжелом состоянии.

Предусмотрена ли в типовом ипотечном договоре Альфа-Банка возможность изменения процентной ставки по кредиту в одностороннем порядке? На Ваш взгляд, станут ли банки чаще обращаться к такому способу снижения рисков удорожания заемных ресурсов?

В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки. Банки, скорее всего, могут задуматься о такого рода практике, однако наиболее простым способом избежания таких рисков является введение плавающей ставки.

Изменятся ли условия ипотечного кредитования для зарплатных клиентов?

По зарплатным клиентам условия ипотечного кредитования изменяются также, как и для всего прочего населения, за небольшим исключением для тех банков, у которых есть специальные условия для зарплатных клиентов. Но в целом ставка будет рыночной.

Какие действия могут предпринять регулирующие органы для стабилизации ипотечного рынка? Какие представляются Вам наиболее эффективными? Что могут предпринять сами банки?

Регулирующие государственные органы, на мой взгляд, должны разработать ряд мер для поддержания ипотечного кредитования. Первое — это выделять кредитные линии для крупных банков, которые могут использовать средства только для ипотеки. Второе — должна быть понятная и прозрачная система рефинансирования выданных ипотечных кредитов по высоким стандартам, чтобы коммерческие банки могли и знали, как рефинансировать ипотечные кредиты, выданные ранее.

Добрый день. Скажите пожалуйста, могут ли банки поднять ставки для заемщиков, которые уже взяли кредиты и расплачиваются по ним? Позволяет ли наше законодательство действовать банкам в таком одностороннем порядке? И как кризис отражается на платежах заемщиков, выбравших плавающие ставки?

Кредитные договоры Альфа-Банка при ипотечном кредитовании не предусматривают одностороннее изменение ставки банком, оно возможно только по соглашению сторон. Заемщики, выбравшие плавающие ставки, сейчас испытывают наибольшее влияние финансового кризиса из-за роста стоимости привлечения ресурсов и, соответственно, ставки кредитования.

Какие изменения в кредитной политике банка произошли за последний год, за последний месяц? Расскажите об изменениях в ипотечных программах банка подробнее. Чем вызваны изменения?

В последнее время в связи с ситуацией на финансовых и фондовых рынках кредитная политика банка по ипотечному кредитованию становится немного более консервативной. В частности, отменяются программы с минимальным первоначальным взносом, не принимаются в качестве созаемщиков лица, не являющиеся сособственниками приобретаемой/закладываемой/ недвижимости и др. В настоящий момент при ипотечном кредитовании Альфа-Банк проводит умеренно-консервативную кредитную политику.

Можно ли считать состояние ипотечного рынка триггером для рынка недвижимости, спусковым механизмом, вес которого (в представлениях покупателей) существенно больше, чем собственно доля ипотечных сделок?

Рынок ипотечного кредитования пока не настолько велик, чтобы оказывать существенное влияние на рынок недвижимости в целом. Сейчас на рынок недвижимости в большей степени влияет спрос и предложение, возможность купить и желание продать, либо наоборот. А с ростом ставок кредитования по ипотечным кредитам данное влияние на рынок еще больше ослабляется.

Насколько, по Вашему мнению, сократится доля населения, которому доступна ипотека, после ужесточением кредитной политики?

На наш взгляд, аудитория может сократиться в 2-3 раза по причине того, что у людей может просто не хватить возможности взять кредит по тем ставкам, которые уже выросли примерно на 60%. Кроме того, банки ужесточают политику по отношению к ряду заемщиков, работающих в тех или иных отраслях, которые банки считают отраслями повышенного риска, что тоже скажется на сокращении доли населения, которому доступна ипотека.

Правда ли, что банки отказались от кредитования новостроек? Как сейчас приобрести жилье в новостройке? Означает ли это, что ипотека медленно угасает?

Да, действительно, банки отказываются от кредитования новостроек, т.к. считают, что риск того, что объекты не будут достроены, существенно вырос. Выдавать кредиты с необеспеченным залогом в текущей сложной рыночной ситуации банки не хотят. Соответственно, сейчас привлечь ипотеку на покупку новостройки практически нереально, и я бы не советовал их приобретать. В принципе, это не означает, что ипотека новостроек угасает, но назвать этот сегмент ипотеки быстрорастущим тоже нельзя.

Какие шаги по взысканию задолженности предпримет ваш банк в случае роста просрочек по ипотечным и потребительским кредитам? Готовы ли вы пойти навстречу заемщикам, либо намерены жестко придерживаться условий кредитного договора?

Банк будет придерживаться стандартных (разработанных ранее) процедур взыскания, например, мировое соглашение, когда заемщик самостоятельно продает квартиру, гасит кредит, а остаток денежных средств оставляет себе. В случае, если мирового соглашения достигнуть не удается, то банк будет открывать судебную процедуру взыскания. Такая процедура достаточно проста, она широко применяется. Соответственно, банк не намерен отказываться от стандартных процедур взыскания. Особых послаблений, я думаю, мы делать не будем. Все должно осуществляться по закону и по договоренности, существующей между банком и заемщиком.

Есть шанс у «молодой семьи» в настоящее время получить ипотечный кредит?

Если молодая семья обладает достаточным совокупным доходом для получения ипотечного кредита по текущим рыночным ставкам, то шанс конечно есть.

Каковы на сегодняшний день реальные средние процентные ставки по ипотеке в Иркутске в связи с кризисом?

На сегодняшний день очень сложно анализировать процентные ставки, потому что ситуация меняется постоянно. Средняя ставка по ипотеке находится на уровне 16-18% годовых в рублях, но существует тенденция к повышению.

Отличаются ли условия кредитования в Москве и в регионах, в частности, в Иркутской области?

Альфа-Банк придерживается единой тарифной политики, во всех регионах России, в том числе в Москве, условия ипотечного кредитования одинаковы.

Какие существуют схемы и условия сотрудничества банка с брокерами? Каким образом можно выстроить работу кредитного брокера «Пенза-Ипотека» и банка в Пензенском регионе?

На сегодняшний день Альфа-Ипотека не представлена в Пензенском регионе и в этом году мы не планируем выход на этот рынок. Что касается работы с брокерами, мы строим взаимовыгодное сотрудничество, есть различные схемы взаимодействия с брокерами, все обсуждается в индивидуальном порядке и зависит от объемов, который брокер готов привлекать в банк.

В Иркутске банки повышают размер первоначального взноса по ипотеке до 20-30%, некоторые банки стали принимать в расчет только официально подтвержденный доход. Планирует ли Альфа-Банк сделать то же самое?

Более жесткие условия по анализу платежеспособности клиента, стабильности его трудовой деятельности и по соотношению первоначального взноса к сумме кредита будут у всех банков опять таки в связи с мировым финансовым кризисом. Это иммунитетная реакция игроков рынка на раздражение денежных ресурсов и она продлится до того момента, пока рынок не стабилизируется. На сегодняшний день банки уже не соревнуются за наращивание объемов кредитования, а скорее за качество кредитного портфеля. Альфа-Банк планирует поднять размер первоначального взноса по ипотеке до 20%.

Есть ли у банков трудности с финансированием ипотечных сделок? Усугубиться ли положение в ближайшие несколько лет?

У многих банков появились сложности с долгосрочной ликвидностью и рефинансированием ранее выданных ипотечных кредитов. Более менее уверенно себя чувствуют в первую очередь иностранные банки и их «российские дочки», госбанки, а также крупные частные банки.

Ситуация с фондированием и, как следствие, с финансированием ипотеки будет, по моим прогнозам, оставаться сложной как минимум год-полтора.

На сегодняшний день понятной и предсказуемой схемы рефинансирования ипотеки нет. Банки финансируют ипотеку, как правило, короткими деньгами, в надежде, что через некоторое время ситуация на рынках улучшиться и портфель можно будет секьюритизировать или выгодно продать.

Насколько тяжела ситуация с ипотекой в нашей стране на сегодняшний день по сравнению, например, с ипотечным кризисом в США?

Ситуация с одной стороны у нас легче, чем в США, т.к. у нас нет кризиса sub-prime, т.е. нет кризиса высокорисковых ипотечных кредитов. С другой стороны у нас есть проблема с отсутствием рефинансирования ипотечных кредитов. Эту проблему пока тяжело решить.

Когда будет уменьшение ставок?

В ближайшее время уменьшение ставок не предвидится, потому что существует большая неопределенность по финансовым рынкам как за границей, так и в России. Когда эта неопределенность пройдет и будут понятны правила игры, то ставки будут постепенно уменьшаться. В любом случае, это произойдет, по моему мнению, не раньше, чем через 1,5 года.

Добрый день! Как Вы оцениваете перспективы внедрения вашим банком различных видов кредитов: с плавающей ставкой, либо ее модификаций? Насколько плавным для заемщиков будет переход в России к плавающим ставкам с учетом того, что помимо прочих рисков появляются и дополнительные? Спасибо.

Мы планировали в свое время ввести плавающие ставки. На тот момент разница между фиксированной и плавающей ставкой была не значительной, что, по нашему мнению, не привело бы к популярности такой ставки. Тем не менее, мы считаем, что плавающие ставки — это более правильная система ценообразования на рынке ипотеки. По большому счету нужно отходить от фиксированных ставок. На сегодняшний день мы не планируем такой продукт, но я думаю, что придется о нем задуматься в ближайшее время.

Стот ли покупать квартиру по ипотеке в условиях кризиса?

В момент кризиса стоит покупать квартиру при двух условиях: первое — если у вас есть необходимость в этой квартире и второе — если вы уверены в своем доходе и достатке. Если ваш доход позволяет платить высокие проценты, то нужно покупать. Кризис пройдет и появится возможность рефинансирования этих кредитов по более низким ставкам.

В связи с финансовым кризисом многие банки уже свернули кредитные программы, в частности это касается ипотеки. Планируется ли остановка кредитных программ в Альфа-Банке? Если «да», то как будет реализована данная программа?

Остановка программы ипотечного кредитования в Альфа-Банке не планируется, но сокращение динамики роста объемов кредитования может произойти.

Как отразится ипотечный кризис на региональных банках и развитии жилищного строительства в России?

Считаю, что на какое-то время развитие ипотечных программ региональных банков приостановится. Темпы жилищного строительства замедлятся.

Илья, хотелось бы знать какие есть перспективы в области рекламы ипотечных услуг? Выгодно ли для банков продолжать продвигать ипотечные программы?

Что касается перспективы рекламы в области ипотечных услуг, то мы будем продолжать давать рекламу. Рекламу мы размещаем в основном в интернете. Основной упор делаем на банерную рекламу. Что касается наружной рекламы, то мы традиционно мало используем этот сегмент, т.к. основной поток клиентов приходит в основном по интернет-рекламе.

Процесс расчета эффективной процентной ставки очень сложный. Каким образом будет учитываться в эффективной процентной ставке:

1. колебание стоимости, т.е. постоянная тенденция к изменению (росту/снижению) стоимости за квадратный метр;


2. влияние кризиса ликвидности на международных финансовых рынках.

Всем известно, что кризис ликвидности сейчас существует. При этом Альфа-Банк продолжает выдавать ипотечные кредиты. Мы не исключаем изменения условий кредитования.

Ощущается ли в России кризис неплатежей по ипотечным кредитам?

В России нет кризиса неплатежей по ипотечным кредитам. Темпы роста ипотечного рынка в первых двух кварталах 2008 года сопоставимы с 3 и 4 кварталом 2007 года. В среднем по стране процент просрочек не превышает 1%. Например, в Альфа-Банке ипотечный портфель 0,5 млрд долларов США, а просрочка составляет сотые процента.

Наблюдается некий рост просрочек по ипотечным кредитам, выданным АИЖК (Федеральное Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию), но это объясняется, прежде всего, низким качеством кредитов, которые АИЖК выкупает у местных операторов региональных рынков.

Ипотека в России постоянно набирает обороты и с каждым годом становиться все более популярной. Однако на сегодняшний день доля ипотечного кредитования в ВВП лишь немного превышает 2%.

Ипотечный кризис в США тем не менее сказался на рынке ипотеки в России прежде всего удорожанием фондирования, ставки выросли в среднем на 2% с начала года. Ряд банков также ужесточил требования к заемщикам, учитывая сложности с последующим рефинансированием.

Какие комфортные способы погашения ипотечного кредита предлагает Альфа-Банк своим заемщикам?

Локальная карта доступа «Альфа-Ипотека» бесплатно выдается всем заемщикам, как в Москве, так и в региональных Центрах ипотечного кредитования. С помощью карты можно вносить платежи по ипотеке в банкоматах с функцией приема наличных «Альфа-Кэш». Деньги мгновенно зачисляются на счет заемщика, комиссия не взимается. При внесении очередного платежа через банкомат заемщик получает чек о транзакции. Кроме того, можно сделать выписку по счету с помощью банкомата. Клиент может контролировать операции по своему кредитному счету в любое время независимо от местонахождения c помощью Интернет-Банка «Альфа-Клик».

Особенностью этой карты является то, что по ней возможно только вносить платежи по ипотеке. Если вы потеряете карту «Альфа-ипотека», нашедший ее не сможет снять средства с вашего счета.

Существует мнение, что в связи с кризисом ликвидности ипотекой будут заниматься только банки с большой долей госучастия. Коммерческим банкам интересна ипотека в нынешних условиях? Какие задачи ставит Альфа-Банк? На какую долю рынка в России и в Иркутском регионе рассчитывает ваш банк?

Я думаю, что мнение о том, что на рынке игроками останутся банки с госучастием, верное. Коммерческим банкам ипотека интересна, но не в текущей ситуации. Крупные коммерческие банки сохранят объемы выдачи по ипотечному кредитованию, этот бизнес зарывать не будут, но и развивать его усиленно не планируется. То есть никакой задачи повышать объемы, как это было несколько месяцев назад, перед банками не стоит. Альфа-Банк ставит перед собой задачи работать по всем розничным продуктам, но объемы по ипотеке сильно увеличены не будут, требования будут немного ужесточены, в основном, что касается первоначального взноса, требования к заемщикам и к тому, откуда эти заемщики пришли, где они работают, и требования к их доходу. Сейчас, я думаю, говорить о доле рынка не совсем уместно, потому что у банков стоят другие приоритеты, в основном это доходность.

Добрый день, Илья! В сентябре многие банки кардинально пересмотрели условия по ипотечным кредитам. Повысили первоначальный взнос, повысились ставки, ужесточили требования к заемщикам, убрали ипотеку строящегося жилья. С чем это связано? С финансовым кризисом? Со снижением цен на недвижимость? Планирует ли Альфа-Банк до конца года менять условия? Будет ли действовать программа ипотеки на новое жилье?

Изменения условий связаны с тем, что риски в стране повысились, в том числе риски и по заемщикам. А банки для себя выделили отрасли экономики, которые считаются рискованными с точки зрения наибольшего эффекта, который кризис на них оказал, соответственно, кредитование людей из этих сфер сокращено.

Например, это относится к частным предпринимателям, которых банки стали последнее время активно кредитовать.

Что касается первоначального взноса, действительно, если раньше взнос в 10% казался стандартным, более того, были распространены программы с нулевым первоначальным взносом, то сейчас, учитывая, что кризис может повернуться в сторону вторичной недвижимости, и цены на такую недвижимость могут поползти вниз, как цены на строящееся жилье, банки стараются перестраховаться и выдавать кредиты с первоначальным взносом минимум 20%.

Альфа-Банк до конца года существенно менять условия не планирует, так как у нас условия сейчас и так достаточно консервативные. Но программа кредитования нового жилья уже закрыта.

Что ждет региональные бакни в сложившейся ситуации? Каковы условия выживания региональных банков? Смогут ли регионалы конкурировать с крупными банками на ипотечном рынке?

Региональные банки с точки зрения ипотеки ожидает сокращение региональных программ или их полное закрытие. Более того, региональным банкам будет сложно «выживать», потому что для них деньги еще сложнее получить, чем для крупных федеральных банков. Мы увидим, что ряд региональных банков будут продаваться крупным федеральным или иностранным банкам.

Как вы оцениваете сокращение рынка ипотечного кредитования в РФ в этом и в следующем году в связи с кризисом? Насколько может сократится число игроков ны этом рынке? Кто останется? На сколько может подорожать ипотека?

Ответ на этот вопрос уже давался сегодня. Я думаю, что темпы роста ипотеки в России резко сократятся, раза в два точно. Количество игроков уже сократилось, в конечном итоге, я думаю, что основными игроками на рынке останутся государственные банки, банки с господдержкой и те, которые сумеют наладить понятные отношения с федеральным агентством по ипотечному и жилищному кредитованию, в случае если условия рефинансирования будут также понятны. И может быть, несколько иностранных и крупных российских частных банков.

Что ждет российский ипотечный рынок в связи с мировым финансовым кризисом в ближайшей перспективе? Можно ли говорить о кризисе в российском банковском секторе и почему?

Ипотечный рынок, к сожалению, сейчас в полной зависимости от мирового финансового кризиса. Прежде всего, сказалось это на отсутствии возможности получения банками денег за границей. Наличие денег — сейчас основной вопрос. Я думаю, уже сейчас можно говорить о кризисе в российском банковском секторе, точно применительно к ипотеке. Связано это с тем, что, например, ипотека интересна банку, если это большие объемы, если объемы маленькие, то это не очень выгодный продукт. А сейчас банки стараются работать с теми продуктами, которые дают большую доходность уже сегодня.

Илья, добрый день! Чего ожидать от рынка ипотеки и от Альфа-Банка в 2009 году? Спасибо!

Альфа-Банк планирует развитие ипотеки в 2009 году. Однако объемы кредитования будут сокращены. И в целом ипотека будет достаточно дорогой. Условия получения кредита сильно не изменятся по отношениям к текущим. Потому что уже сегодня они являются достаточно безрисковыми.

Стоит ли сейчас брать ипотечный кредит или лучше переждать кризис? И снизятся ли ставки по ипотеке после кризиса?

Сейчас ипотечный кредит стоит брать тем, кто приобретает жилье для того, чтобы сегодня в нем уже жить. И вопрос, на который должен себе ответить каждый перед тем, как взять кредит: уверен ли он в своей работе и не уволят ли его завтра, с тем, чтобы он мог выплачивать этот кредит достаточно регулярно и не ставить себя в сложную ситуацию.

На сколько процентов еще могут вырасти ставки по ипотеке в ближайшее время?

Да, ставки будут продолжать расти, потому что продолжает расти стоимость денег.

Возможно ли в условиях кризиса получить ипотечный кредит на первичное жилье?

На сегодняшний день получить кредит на первичное жилье практически невозможно. Исключения могут составлять несколько объектов, которые имеют очень высокую степень готовности, и банки должны быть уверенны в этом застройщике. Но это, повторюсь, крайне редкое исключение из правил.

Возможно ли в будущем в связи с возникшим кризисом появление каких-то иных альтернативных ипотеке вариантов приобретения недвижимости?

На мой взгляд, ипотека является единственным и самым понятным, признанным во всем мире, инструментом для приобретения недвижимости. Других инструментов на сегодняшний день нет. Исторически есть только одна альтернатива ипотеке — это сберегательные кассы. Сейчас закон о них находится в разработке, но он под большим вопросом, потому что есть ряд сложных моментов, в частности, в связи с ростом цен на недвижимость становится непонятно, какую долю государство должно инвестировать к сбережениям граждан. Поэтому пока альтернативы ипотеке нет.

Илья, не приведет ли в долгосрочной либо, напротив, краткосрочной перспективе данный кризис к тому, что ипотека перестанет быть инструментом (для многих — единственным), позволяющим приобрести квартиру или иные виды недвижимости?

Да, кризис может привезти к существенному сокращению ипотечного кредитования в стране и даже к тому, что этот инструмент исчезнет. Для того, чтобы этого не произошло, государство должно срочно разработать механизм рефинансирования кредитов внутри страны с понятными и четкими условиями игры для всех участников ипотечного рынка.

Будет ли вынуждена банковская система диктовать цены на квадратный метр, т.к. в настоящее время слишком низкий процент населения может позволить себе купить недвижимость без заемных средств?

Банковская система в прямом смысле диктовать цены не будет, но достаточно ощутимо влиять на ценовую политику будет. Сейчас мы видим, что цены на первичном рынке пошли вниз, и именно потому, что застройщики не могут получить доступные кредиты у банков и не могут фактически достроить свои объекты. На вторичном рынке из-за того, что ипотечные кредиты стали менее доступны, стали понижаться цены на недвижимость.

Илья, что Вы думаете о девелоперах, которые занимаются коттеджными поселками? Как повлияет на них сложившаяся ситуация и что будет происходить с загородным строительством в будущем?

Специалисты Fitch Ratings констатируют, что у наших отечественных строителей имеются большие краткосрочные задолженности. Это наиболее опасно в то время, когда налицо отток операционных денежных средств, а денежного запаса нет.

Добрый день! Какими Вы видите перспективы развития коммерческой недвижимости? Насколько актуален данный вид ипотечного кредитования на сегодняшний день?

Перспективы коммерческой недвижимости я считаю сейчас непонятными. Сегодня непонятно в целом развитие определенных секторов коммерческой деятельности, и, соответственно, если компании раньше могли получать кредиты и развивать свой бизнес, то сейчас такие кредиты получить стало сложнее. Такая ситуация будет сказываться на результате этого бизнеса и, как следствие, предприятия вряд ли будут расширяться в плане коммерческой недвижимости, не будут брать деньги на покупку коммерческой недвижимости. Возможно, цены на коммерческую недвижимость будут падать, соответственно, банки с большой неохотой или с большим дисконтом будут брать такую недвижимость в залог.

Возможно ли в своем городе оформить ипотечный кредит на приобретение квартиры в другом городе?

В Альфа-Банке житель любого города, где есть наш Центр ипотечного кредитования, может оформить ипотечный кредит и купить квартиру в любом другом городе, где есть аналогичный центр.

В данном случае мы предлагаем обычные ипотечные продукты. Единственное отличие — в регионах максимально возможная сумма кредита может быть ниже, чем в Москве и Санкт-Петербурге, так как в других городах цены на квартиры ниже, чем в столице.

На сегодняшний день ажиотажного спроса на такого рода кредиты нет, но потребность заемщиков мы наблюдаем. Альфа-Банк выдает за месяц два-три подобных кредита, чаще москвичи покупают недвижимость в других регионах. Причины у таких заемщиков разные, зачастую люди переезжают в связи со сменой места работы, например, в рамках крупных федеральных компаний им предлагают переехать из столицы в другой регион развивать какое-либо бизнес-направление. Бывают случаи, когда заемщик, поработав в столице, решает вернуться в родной регион.

В сегодняшней ситуации — есть ли будущее у рефинансирования ипотечных кредитов? Расскажите подробнее об этой услуге.

При рефинансировании ипотечного кредита в Альфа-Банке заемщик может сэкономить значительную сумму на ежемесячных платежах. Наиболее выгодна эта услуга для тех, кто брал кредит тогда, когда ставки по ипотечным кредитам были значительно выше, чем сейчас. Кроме того, при перекредитовании в Альфа-Банке можно получить большую сумму кредита, нежели действующая сумма кредита, исходя из возросшей стоимости квартиры — в связи с этим, я полагаю, что данная услуга будет интересна заемщикам даже в условиях кризиса ликвидности.

Альфа-Банк рефинансирует как ипотечные кредиты, выданные другими банками, так и собственные ипотечные кредиты. При рефинансировании собственных заемщиков процедура оформления кредита упрощена, поскольку все мероприятия осуществляются непосредственно между заемщиком и банком не возникают дополнительные операционные риски при проведении сделки. Условия рефинансирования заемщиков с имеющейся в Альфа-Банке кредитной историей могут быть более либеральными по результатам индивидуального рассмотрения.

Многие банки сокращают сотрудников, занятых в розничном бизнесе (ХКФ, Банк Москвы). Планирует ли Альфа-Банк последовать такому примеру? Если нет, то почему? И каковы, на ваш взгляд, преспективы розницы в России и в регионах в частности? Спасибо.

По состоянию на сегодняшний день — нет. Но нужно понимать, что любой сотрудник в любом бизнесе должен отрабатывать свою заработную плату: выполнять плановые показатели и работать эффективно. Мы рассматриваем ипотеку как часть розничного бизнеса банка — поэтому сотрудники, занятые в ипотечном бизнесе, при необходимости могут быть задействованы в работе с другими розничными продуктами.

По нашему мнению, банковский розничный бизнес в России будет продолжать развиваться в первую очередь засчет таких продуктов, как депозиты, банковские карты, персональные кредиты, в том числе в регионах России. В ипотеке на сегодняшний день произошли небольшие изменения — банки прекращают кредитовать строящееся жилье в силу наличия больших рисков недостроя домов и неоформления квартир в собственность. Также повышаются процентные ставки, так как у банка растет фондирование — стоимость денег. При этом поменяется и профиль заемщика — банки более жестко начнут оценивать кредито- и платежеспособность клиентов.

В Альфа-Банке ставка по ипотеке 17%, а у основных конкурентов — 12-16%. Скажите, Вы считаете ставки Альфа-Банка конкурентноспособными по рынку в целом? Какие преимущества есть у банка, которые помогут привлечь клиентов не смотря на столь высокие ставки? Спасибо!

Для оценки конкурентоспособности продукта банка нельзя оценивать только уровень процентных ставок, ведь есть еще комиссии и тарифы — дополнительные расходы по сделке, условия досрочного погашения кредита, а так же очень важные моменты, которые невозможно оценить конкретным значением: сроки и качество работы банка, удобство в погашении кредита, особенно если он долгосрочный. Альфа-Банк с первого дня работы на рынке ипотечного кредитования ориентировался в первую очередь на сервис, технологии и качество работы с клиентами и партнерами банка. Все процессы от консультации клиента до сделки любой сложности проходят в одном месте — Центре Ипотечного кредитования. Сроки одобрения клиента и выхода на сделку минимальны, при этом клиент может получить одобрение в одном городе России, а купить квартиру в другом; особенно стоит отметить удобство погашения кредита — например, чтобы осуществить ежемесячный платеж по кредиту, нашим клиентам необязательно ехать в офис банка: мы располагаем обширной сетью банкоматов с функцией приема наличных денег по всей стране. Это основные, но далеко не единственные наши конкурентные преимущества.

Наблюдаете ли вы рост просрочек по потребительским и ипотечным кредитам в последние месяцы? Будем признательны за данные, отражающие динамику просрочек и дефолтов по ипотечным кредитам с начала 2008 года.

За первое полугодие 2008 года уровень просрочки, когда клиент не платит свыше 3 месяцев, вырос с 0,3% до 0,4%, но мы считаем что это технический момент.

Добрый день, Илья! По данным Зауральской гильдии риэлторов, на вторичном рынке жилья в Кургане количество сделок купли-продажи с привлечением ипотечных кредитов в нынешнем году по сравнению с 2007 годом сократилось в 10 раз. По словам риэлторов, это связано с тем, что многие коммерческие банки свернули программы ипотечного кредитования или значительно сократили выдачу кредитов. Получить кредит стало очень сложно. Между тем, ипотека — ключевой финансовый инструмент реализации ПНП «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Что, по вашему мнению, должно произойти, чтобы рынок ипотечного жилищного кредитования в России стабилизировался и продолжил развиваться?

Чтобы ситуация с ипотекой стабилизировалась, необходимо, чтобы стабилизировалась ситуация на мировых финансовых рынках.

Что вы думаете о перспективе снижения цен на жилье в Петербурге? Связан ли ваш прогноз с «инвестиционными» квартирами? Можете ли вы описать вашего среднего заемщика в Петербурге (возраст, род занятий, доход, размер, срок, ставка по кредиту)? Каков спрос на кредиты в Санкт-Петербурге?

Коррекция цен на недвижимость произошла примерно на 10%. Сейчас существует платежеспособный спрос. Ипотека у нас еще не так развита в стране, чтобы значительно влиять на уровень цен, поэтому как только цены корректируются, все, кто может покупать за наличные — будут покупать за наличные.

Средний портрет нашего заемщика меняется в связи с меняющейся ситуацией. На сегодняшний момент — это люди среднего возраста, работающие на должностях среднего уровня со средним доходом около 3 тысяч долларов США. Средний размер кредита в Санкт-Петербурге составляет от 120 тысяч долларов США.

При каких условиях следует ожидать свертывания российскими банками своих ипотечных программ и вообще возможно ли такое? Иначе говоря, возможен ли такой вариант событий, при котором банки просто перестанут заниматься выдачей ипотечных кредитов или процентные ставки по ним достигнут таких высот, что ипотечные кредиты станут недоступны большинству населения?

Российские банки могут сворачивать свои ипотечные программы, например, из-за отсутствия денег для ипотеки. Данный продукт низкомаржинальный и, соответственно, любые средства в основном будут направляться на те продукты, которые приносят в банк больший доход в текущем режиме. И, кроме того, в стране фактически отсутствует возможность понятного рефинансирования.

Добрый день, Илья. Сколько банков, на ваш взгляд, останется на российском рынке ипотеки и какого уровня достигнут процентные ставки к концу 2008 года? Спасибо.

Останется не много банков, основную роль будут играть крупные государственные банки — это Сбербанк и ВТБ, возможно, Газпромбанк и те банки, которые будут взаимодействовать с государством по программе рефинансирования через федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Кто это будет, сейчас непонятно. Ставки, я думаю, достигнут порядка 18% в рублях.

Как, по Вашему мнению, будет в условиях кризиса ликвидности меняться структура рынка ипотечных услуг, кто оттянет на себя основную массу кредитных договоров? И что, собственно, будет происходить с доступностью? Падения цен не произойдет, ставки растут, условия по кредиту и андеррайтинг ужесточаются. А средств у населения в связи с уже начавшимся повышением цен все меньше. Более того, объемы сдачи в эксплуатацию новых объектов жилья будут снижаться, что еще больше поднимет цены (строители снижать их не будут, от себестоимости никуда не денешься). Так кто же будет потребителем ипотеки и основной ее целевой аудиторией?

Я считаю, что основными игроками на рынке станут государственные банки и, возможно, федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Доля крупных российских банков будет существенно сокращена до минимума и доля иностранных банков в следующем году тоже будет незначительной. Соответственно доступность ипотеки уже сейчас серьезно поколебалась. Полагаю, что из-за роста ставок ипотека будет гораздо менее доступна.

Уже сейчас ставки фактически выросли примерно на 60%, в ближайший месяц-два они по отношению к ставке полугодовой давности могут вырасти примерно в два раза. А это значит, что для того, чтобы купить однокомнатную квартиру, нужно будет иметь доходы практически в 2 раза больше, чем раньше. Таких людей не так много, и это приведет в дальнейшем к серьtзному снижению спроса на ипотечный кредит и ограничит доступность ипотеки для населения.

Андеррайтинг уже и так ужесточен, что опять же приведет к снижению спроса.

По моему мнению, новых объектов будет вводиться мало, только те объекты, которые были практически полностью готовы к сдаче, и в основном в регионах.

Я не исключаю, что стройки будут замораживаться до того момента, пока застройщики не смогут вернуться к нормальным и понятным условиям кредитования в частных и государственных банках (по более или менее приемлемым условиям). Возможно, цены на первичном рынке будут падать.

Добрый день, Илья! Какова динамика процентных ставок и объемов по ипотечному жилищному кредитованию в Альфа-Банке и в целом в российском банковском секторе в текущем году?

Ожидается дальнейший рост ставки кредитования, объемы выдачи соответственно сократятся.

Рынок первичного жилья переполнен. Рост инфляции не дает возможности развития рынка вторичного жилья. Каков выход из этой ситуации?

Выход из ситуации по первичному жилью — это возобновление доступных условий кредитных линий для строительных компаний, чтобы они могли достроить и продать жилье. Что касается вторичного рынка, то, повторюсь, взаимосвязи с инфляцией я не вижу. Основная проблема со вторичным рынком заключается в том, что ипотека подорожала и люди в целом сейчас не знают, что им делать с деньгами и куда их инвестировать. Как только ситуация стабилизируется, в том числе и с работой у людей, и с пониманием того, как работают фондовые рынки, что происходит в стране, то люди вернутся на рынок вторичного жилья, он стабилизируется, тогда спрос и предложение тоже придут в некий баланс.

Добрый день. Скажите, пожалуйста, не повлияет ли рост инфляции на ипотечный кризис в стране?

Рост инфляции напрямую не влияет на ипотечный кризис. На ипотечный кризис влияют отсутствие дешевых средств и ухудшение ситуации с рефинансированием.

На Ваш взгляд, каковы перспективы развития ипотечного кредитования в целом и в вашем банке в частности? (сокращение объемов ипотечного кредитования, сокращение/увеличение количества игроков рынка и т.п.)

Перспективы развития ипотеки следующие: в этом году будет происходить сокращение объемов кредитования. Ставки выросли и спрос уменьшился. У банков приоритеты меняются в сторону более маржинальных продуктов, которые уже сегодня приносят больший доход банку.

Как, по Вашему мнению, отразится на ипотечном кредитовании ужесточение стандартов выдачи ипотечных кредитов и выкупа закладных по программам АИЖК, вступившее в силу 15 сентября? И какие последствия повлечет, на Ваш взгляд, решение правительства выделить 60 млрд рублей в капитал АИЖК для рефинансирования ипотечных кредитов коммерческих банков?

Ужесточение стандартов ИЖК отразится следующим образом: ряд банков, которые раньше работали на региональных рынках по достаточно либеральным стандартам, сейчас этого сделать не смогут, потому что привлекать заемщиков по достаточно жестким стандартам они не умеют. В данном случае они начинают конкурировать с крупными государственными и частными банками, что скорее всего будет не в пользу первых. Кроме того, если ужесточаются требования, то автоматически сужается аудитория людей, которые могут получить кредит, т.е. будут существенно занижены темпы роста ипотечного кредитования в стране.

Будут ли повышаться процентные ставки по выданным ипотечным кредитам?

Нет, ставка зафиксирована в кредитном договоре, подписанном сторонами.

Добрый день, Илья! Насколько успешно в Альфа-Банке работает ипотечная программа по загородной недвижимости, а частности, в Московской области? Каковы перспективы получить кредит в ближайшие месяцы?

Альфа-Банк выдает кредиты на загородную недвижимость, в том числе и в Московской области, подробно вы можете ознакомиться с условиям на странице программы по адресу http://www.alfabank.ru/retail/mortgage/programme/cottage/.

Ипотечный договор оформляется на длительный срок (10-30 лет). За это время мои финансовые возможности могут вырасти, появится возможность увеличения сумм платежа за кредит. Возьмет ли банк плату за досрочное гашение кредита?

В Альфа-Банке досрочное погашение кредита бесплатно для клиентов. Мораторий на досрочное погашение зависит от суммы кредита:

• 3 месяца — до 250 000 долларов США (включительно);


• 6 месяцев — от 250 001 до 500 000 долларов США (включительно);


• 12 месяцев — свыше 500 000 долларов США.

Как сложится ситуация на ипотечном рынке Ростова и Ростовской области в ближайшие полгода, будут ли расти объемы ипотечного кредитования и какой процент небольших банков уйдут от ипотеки? Можете привести конкретные примеры?

Мы считаем, что останутся только самые сильные игроки и их будет немного. Условия ипотечного кредитования в регионе будут меняться в соответствии с тенденциями на мировых финансовых рынках.

Планируется ли открытие филиала банка или кредитно-кассового центра в городе Братске Иркутской области?

Нет, в ближайшее время это не планируется. Офис Альфа-Банка есть в Иркутске, пока мы строим работу в регионе через него.

Каков объем выданных ипотечных кредитов за первое полугодие 2008 года (за 9 месяцев 2008 года) в сравнении с прошлым 2007 годом? (Укажите, пожалуйста, данные на 01.07.07 и на 01.07.08, либо на 01.09.07 и на 01.09.08)

Объем выдачи ипотечных кредитов: на 01.07.2007 — 45 млн долларов США, на 01.07.2008 — 223 млн долларов США, рост — 396%; на 01.10.2007 — 103 млн долларов США, на 01.10.2008 — 365 млн долларов США, рост — 254%.

ФАС, Роспотребнадзор настойчиво советует банкам отказаться от обязательного страхования жизни заемщика, сделать его добровольным. Какое ваше отношение к этой иницитативе надзорных органов? Как отмена обязательной страховки может отразиться на ипотечных кредитах?

В Альфа-Банке обязательным условием получения ипотечного кредита является страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование имущества (залога) и страхование титула (потери права собственности на квартиру, приобретенную с помощью ипотечного кредита).

Страхование — это надежный способ финансового планирования. Страховой полис поможет заемщику исполнить кредитные обязательства перед банком, если с ним или приобретенной недвижимостью произойдет несчастный случай, а банку поможет снизить риск дефолтов. В практике банка уже были случаи, когда выплата страхового возмещения вследствие утраты трудоспособности способствовала возможности обслуживать долг и не допустить как просрочки, так и дефолта заемщика.

Комплексное страхование обходится заемщику в 1-2% от стоимости залога — эта цена страховщика обусловлена многолетним анализом рисков. Цена банка за отмену страховки будет выше, поскольку он не обладает соответствующей статистикой и учитывает фактор продолжительности процедуры обращения взыскания и реализации предмета залога. Отсутствие страхования данных рисков может привести к росту невозвратов и просрочек по кредитам, ухудшению качества кредитного портфеля и, как следствие, ужесточению требований к заемщикам (например, в зависимости от возраста), снижению сроков кредитования, повышению ставок кредитования.

В этом году доля ипотеки в розничном портфеле банков впервые сократилась. Является ли это, на ваш взгляд, началом тенденции? Почему?

Думаю, что определенный тренд в этом присутствует, а именно — я вижу как минимум две причины такого развития: во-первых, сложности с последующим рефинансированием ипотечных портфелей (секьюритизация за рубежом стала сложна и не выгодна, а системы рефинансирования внутри страны не существует), и во-вторых, ипотека — это долгосрочные ресурсы, дефицит которых сейчас особо остро ощущается на рынке. Кроме того, не следует забывать и о реструктуризации работы АИЖК с региональными операторами и усилении контроля над качеством своего портфеля, что приводит к сокращению объемом выдачи по каналам АИЖК.

Насколько банкам и клиентам выгодно обращаться к услугам брокеров?

Кредитный брокер приводит новых клиентов, поэтому сотрудничество с этим институтом выгодно для большинства российских банков. Банкам выгодно развитие партнерских отношений с квалифицированными брокерами, выполняющими работу по привлечению заведомо качественных клиентов и проведению предварительного андеррайтинга.

На сегодняшний день мы уже наладили отношения с нашими партнерами и пока тенденции рынка не требуют от нас их пересмотра. Тем не менее, Альфа-Банк всегда придерживается гибкой политики сотрудничества со своими партнерами.

Заемщик, планирующий взять ипотеку, при помощи брокера может гораздо быстрее подобрать оптимальную программу кредитования по выгодным для себя условиям. Кроме того, брокер подготовит весь пакет документов, необходимый для получения займа и будет сопровождать клиента на всех этапах. Некоторые ипотечные брокеры оказывают также и риэлтера, предоставляя клиентам полный комплекс услуг.

Альфа-Банк предоставляет одинаковые ставки по кредитам всем клиентам, независимо от того, пришли они через брокера, или напрямую обратились в Центр ипотечного кредитования банка.

А кому же будут продавать свои ипотечные портфели мелкие и средние банки? ВТБ 24 не покупает, Абсолют-Банк не покупает, ГПБ-Ипотека, АИЖК, Дельта Кредит под вопросом... Кто это будет?

Вероятнее всего этой организацией станет АИЖК.

Ожидается ли в ближайшее время снижение процентной ставки по кредиту и что можно ожидать от грядущего кризиса после Нового Года?

В ближайшее время уменьшения ставок не предвидится, потому что существует большая неопределенность по финансовым рынкам как за границей, так и в России. Когда эта неопределенность пройдет и будут понятны правила игры, то ставки будут постепенно уменьшаться. В любом случае, это произойдет, по моему мнению, не раньше, чем через 1,5 года.

Добрый день, не будет ли пересмотра ставок по кредиту для тех, кто уже взял ипотеку, как это сделали в Абсолют-банке?

Альфа-Банк не увеличивает процентные ставки по заключенным сделкам. В договорах Альфа-Банка не предусмотрено одностороннее изменение ставки.