Финансирование строительства объектов недвижимости

Требования Банка к проектам

Банк финансирует клиентов, участвующих в строительстве в качестве:

• Застройщика — компания*, обладающая правами на земельный участок и организующая управление процессом строительства. При этом реализация площадей в строящемся объекте может проводиться этим лицом самостоятельно или с привлечением сторонних риэлторов;
• Риэлтора-инвестора — компания, приобретающая оптом права требования к застройщику на получение площадей, с целью их дальнейшей розничной реализации. Финансирование клиента, выступающего в качестве Риэлтора-инвестора возможно только при финансировании строительства жилых объектов (жилых домов с квартирами и коттеджей).
• Минимальный размер лимита кредитования на компанию/группу — 10 млн. долларов США.

Банк рассматривает возможность финансирования строительных проектов, соответствующих следующим первичным критериям:

1. Типы строящихся объектов:
   • жилая недвижимость;
   • гостиницы;
   • офисная недвижимость;
   • недвижимость торгово-развлекательного назначения;
   • многофункциональные комплексы (clover house);
   • недвижимость складсково-логистического назначения;
   • коттеджные поселки.
   География строящихся объектов: субъекты РФ.
2. Наличие основных правоустанавливающих документов (в зависимости от стадии реализации проекта):
   • Решение конкурсной комиссии, Постановление органа местной власти о выделении земельного участка, Инвестконтракт, Свидетельство о собственности или Договор аренды земельного участка.
   • Заключение органа государственной экспертизы градостроительной и проектной документации;
   • Разрешение на строительство.
3. Требования к управляющей компании проекта (девелопера):
   • опыт ведения девелоперских операций — не менее 3 лет.
   • количество реализованных объектов — не менее 3 соответствующего типа.
   • наличие собственной службы технического надзора и контроля за ходом строительства, либо опыт работы со сторонними организациями, выполняющими контроль за ходом строительства.
4. Требования к генеральному подрядчику объекта:
   • опыт проведения строительных операций в качестве генподрядчика — не менее 3 лет;
   • количество реализованных объектов — не менее 3 соответствующего типа;
   • наличие собственного штата квалифицированных кадров, парка строительной техники, мощностей по производству строительных и комплектующих материалов (ЖБУ, ДСК, ЖБИ и т. д.).
5. Требования к риэлтору (при строительстве жилых объектов):
   • опыт ведения риэлторских операций — не менее 3 лет;
   • опыт реализации площадей в новостройках соответствующего класса — не менее 3 объектов;
   • наличие собственного штата квалифицированных кадров.

Предварительный анализ проекта

Для предварительного рассмотрения вопроса о возможности финансирования строительного проекта клиент предоставляет в банк информацию о проекте по форме Приложения № 1 к настоящему Порядку.

Основные требования к условиям финансирования проектов:

1. Участие клиента — не менее 30% от общего бюджета проекта. В общем случае — финансирование банка осуществляется после финансирования клиентом своей доли участия. Снижение доли участия Клиента, а так же одновременное финансирование с банком должно отражаться в большей стоимости продукта, или обеспеченности кредитных рисков.
2. Финансовый расчет проекта должен отвечать следующим требованиям:
   • базовая валовая рентабельность проекта — не менее 20%;
   • возможность возврата кредитных средств и процентов при условии падения базовых цен реализации на 20% или при увеличении срока реализации на 50%.
3. Основные условия финансирования банком
   • Получение необходимых разрешений, в том числе заключения Мосгорэкспертизы, разрешения на строительство, выданного Москомархитектурой, разрешения на производство СМР и Ордера на проведение СМР, выданных, соответственно, ИГАСН и ОАТИ, а также соответствующих документов в отдельном регионе РФ.
   • Заключение договора генерального подряда, условия которого соответствуют представленному бизнес-плану и прошедшего экспертизу банка.
   • Начало работ на строительной площадке, проведение строительных работ в объеме не менее 10% от общей сметы.
   • Условия выборки траншей в процессе финансирования: после предоставления документов, подтверждающих объем выполненных СМР за предыдущий период и отчета о привлеченных средств от соинвесторов.
   • Целевое использование кредитных средств: оплата услуг подрядчиков в рамках проекта. Возможно авансирование оплаты услуг подрядчиков в размере до 15% от планового объема месячных работ.
   • Поступающие от реализации прав денежные средства до момента полного погашения кредитов Банка должны направляться исключительно на погашение и обслуживание данных кредитов, или по согласованию с банком — на оплату услуг подрядчиков.
4. Обеспечение: Банк оформляет залог прав аренды на земельный участок, залог акций компании-правообладателя, залог прав требований на строящиеся площади объекта, поручительства компаний клиента, обладающих активами, участвующие в торгово-финансовых операциях, поручительство собственников компании. Структура обеспечения определяется для каждого проекта индивидуально.
5. Основные условия контроля и сопровождения проекта
   • Контроль за ходом строительства и объемом выполненных работ со стороны банка силами самого банка или посредством привлечения сторонней специализированной сюрвейерской организации.
   • Ежемесячное получение документов, подтверждающих объем выполненных СМР (КС-2, КС-3, акты взаиморасчетов с подрядчиками и др.).
   • Проведение выручки от реализации прав через счета в банке, ежемесячный контроль выполнения согласованного бизнес-плана по продажам.
6. Независимая экспертиза проекта, проводимая третьими лицами (при необходимости, определяемой Кредитным комитетом на стадии предварительного одобрения):
   • Экспертиза общих затрат проекта, представленных клиентом в рамках бизнес-плана, в том числе стоимость СМР, проектирования, получения ИРД, оборудования и других крупных статей затрат.
   • Экспертиза Договора генерального подряда. Экспертиза должна подтвердить соответствие бизнес-плану в части сметы СМР, сроков проведения СМР, юридические обязательства генерального подрядчика выполнение договора в части этих условий.
   • Оценка рыночной стоимости объекта по окончании финансирования. Данная оценка должна быть не менее объявленной общей суммы затрат на проект.
7. Особенности финансирования риэлторов-инвесторов
   1. Ряд компаний-застройщиков могут иметь в банке общий лимит риска, предполагающий возможность принятия рисков на проекты, осуществляемые Риэлторами-инвесторами по приобретению у застройщиков оптом прав на будущие площади в данных проекта без:
      • экспертизы правоустанавливающей документации на проект,
      • экспертизы общего бюджета затрат застройщика на проект, договора генерального подряда;
      • контроля объемов выполненных СМР по соответствующей документации.
   2. В данном случае, принимается риск на застройщика, в части выполнения им своих обязательств по строительству объекта в соответствующие сроки. Суть финансирования проекта сводится к финансированию риэлтора-инвестора на приобретение прав по определенной инвестиционной цене и контроль реализации этих прав в дальнейшем.
   3. Требования по финансовому участию клиента — участие в оплате приобретаемых прав не менее 30% от общей суммы. Участие клиента — одновременно с предоставлением финансирования Банка.
   4. Условия контроля — контроль реализации прав, визуальный контроль хода строительства.

Анкета клиента

anketa.pdf, 225,4 КБ